Місце девелоперського договору серед договорів у будівельній галузі

Анотація

Здійснено порівняльну характеристику девелоперського договору та інших подібних до нього договірних конструкцій, що можуть використовуватись суб’єктами господарювання у сфері будівництва. Подано визначення девелоперського договору та звертає увагу на те, що жоден з поіменованих у чинному законодавстві України договорів повністю не відображає специфіки девелоперських відносин. Водночас девелоперський договір за своїм змістом містить ознаки (елементи), характерні для низки інших договорів, зокрема: агентського, концесійного, про спільну діяльність, простого товариства, управління майном, доручення, комісії, підряду тощо. Зроблено висновок, що достатньо часто девелоперський договір розкривається через конструкцію агентського договору. Відтак доводиться, що такий підхід є недостатньо обґрунтованим шляхом виокремлення низки спільних та відмінних ознак вказаних договорів. Аналогічною є ситуація з договорами доручення та комісії, правові конструкції яких лише частково можуть задовольнити потреби замовника та девелопера у врегулюванні відносин між ними. Констатується, що девелоперський договір слід також відрізняти від досить подібного за своїм змістом концесійного договору, правове регулювання якого передбачено Законом України «Про концесію» від 03.10.2019 р. № 155–IX. Там, відмінності полягають у предметі, порядку укладення та виконання договорів, обов’язковій наявності в концесійному договорі публічно-правового елементу та низки інших аспектів. Наголошується, що девелоперський договір також не може бути зведений до конструкції договору про спільну діяльність, договору простого товариства та договору на управління майном. Водночас окремі ознаки (елементи) останніх можуть бути передбачені в девелоперському договорі. Наголошується, що девелоперський договір слід відрізняти від підрядних договорів у сфері будівництва, насамперед, за їхнім предметом, що обумовлює наявність низки інших відмінних ознак. Так, девелоперський договір не передбачає безпосереднього виконання девелопером будівельних робіт, на відміну від підрядних договорів. У свою чергу, останні не передбачають надання замовнику послуг, які є предметом девелоперського договору.